公寓大廈管理條例問與答


七、約定專用事項之方法。
問	公寓大廈管理條例施行後，可否繼續行使約定專用之事項？
答	區分所有權人約定專用事項之方法有二：第一是公寓大廈建造期間或第一次區分所有權人會議召開前，出賣人與買受人於買賣契約中約定共用部分或基地之特定部分由某買受人專用，此種買賣契約起造人應在住戶規約草約中載明之，期以公示性拘束各買受人。第二是，公寓大廈建築完成之後，經召集區分所有權人舉行會議，依公寓大廈管理條例第三十一條之規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意約定之。

八、條例施行前佔用防空避難設備者之處理。
問	我購買大樓底樓店鋪連帶其地下室，後來查知該地下室係屬法定防空避難設備，是否會被強制交出地下室所有權或使用權？
答	按「法定防空避難設備」屬公寓大廈之當然共用部分為公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定，然於本法施行前，依該時法令登記狀態已有辦理產權登記者，基於不溯既往原則，應可繼續使用該防空避難設備，但依法仍不應違反其設置之目的，即依「台灣地區防空避難場所管理維護注意事項」第七點，申請利用防空地下室開設臨時對外營業場所之規定，如：不得妨礙防空避難、不違反分區使用規定，暨建築法規定及各業法令。己核准兼作停車空間者，其兼作面積，不得申請開設臨時對外營業場所。進入警戒戰備或宣布戒嚴時，凡是使用或占用的防空避難設備，應在二十四小時內，騰出供大眾作防空避難之用。

九、共用部分不得獨立移轉或設定負擔。
問	公寓大廈共用部分（公共設施）可以單獨出售（或贈與、交換或設定抵押等）。
答	公寓大廈管理條例第四條第一項規定，「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分、並排除他人干涉。」此一規定與民法第七百六十五條之規定相同。第二項則規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。

十、不得為約定專用部分之限制。
問	公寓大廈中那些地方不能占為己有專用之？
答	公寓大廈管理條例第七條規定：「下列各款，不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面。連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁，樓地板及屋頂之構造。約定專用有違法令使用限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」該限制之目的在於因應實際使用需要，明定應為共用部分而不得為約定專用部分者，以確保區分所有權人權益。例如，公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意，經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定，王先生縱事先與其他住戶有約定，仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。

十一、屋頂平台專用使用範圍。
問	我購買七層大樓的頂樓時，與其他大樓住戶所簽訂的買賣契約書先有約定：「屋頂平台除由建商統一劃出之公共設施範圍外，歸頂樓住戶共同保管使用」，是否會抵觸公寓大廈管理條例第七條第三款所稱公寓大廈屋頂之構造不得約定專用的規定？
答	按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言，第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂構造上方之平台空間。而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自已的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的。

十二、拆除相鄰之分隔牆壁。
問	區分所有權人併購隔壁的專有部分之後，僱工將相鄰牆壁打通，擴大客廳空間，是否符合規定？
答	按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」為公寓大廈管理條例第十條第一項之規定。區分所有權人併購隔鄰之專有部分後，原來共同壁變成為內牆，將之拆除有無違反規定，端視該牆壁在構造上之作用而定。換言之，該牆壁若屬構造上之承重牆，則不得拆除。依據第七條第三款之規定，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造乃屬不得為約定專用部分之項目，又該款規定之構造亦屬建築法第八條所定義建築物之主要構造，為建築物不可或缺之組成元素，不得任意拆除改裝。至於非屬構造上承重牆壁之分間牆，則不受前開限制。

十三、比較專有部分與共用部分差異。
問	專有部分與共用部分如何區分。
答	按公寓大廈管理條例第四十四條第一項規定，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分，共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同，有關公寓大廈管理條例專有部分及共用部分之區別，應由建築師設計時予以界定。

十四、專有部分使用法則。
問	在專有部分的使用上，公寓大廈管理條例有何限制？
答	公寓大廈管理條例第十五條規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」因此，本條例實施後，除原建物使用限制外，並受規約約束，以維護全體住戶之生活品質。目前有許多餐廳、ＫＴＶ、酒廊等無視使用執照所載用途，擅自在住宅區任意設立，不但因人員出入複雜影響其他住戶的生活安寧，更可能造成火災等嚴重影響生命財產安全，日前所發生多起公眾場所的嚴重火災，不少即是此類擅自變更使用用途者，然因此公寓大廈管理條例第十五條，對此類違規案件，亦有規定得由管理委員會制止，制止不理，訴請法院強制其遷離，住戶為區分所有權人時並可命出讓其房屋及拍賣，同時依照第三十九條第二項規定，「有供營業使用事實之公寓大廈住戶有因違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新壹幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新壹幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」想要走法律邊緣的違規使用人，不可不慎。

十五、公寓大廈用途限制。
問	公寓大廈除住宅使用外，是否可做其他用途？其限制如何？
答	公寓大廈管理條例第五條規定，「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。而建築物之「正常使用」究係何指，概括而言，只要符合法令規定之使用方法即屬正常使用。亦即第十五條第一項之規定，「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」而區分所有權人共同利益之行為，是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林種種。以人為主體的群居生活條件之完整被保護與不可侵犯之共同利益行為，此見諸本條例後述之修繕、管理、維護及至管理委員會之輕度介入行為，都是以共同利益為內容之延伸性規範。

十六、公寓大廈管理費分攤。
問	我居住的大樓完工多年，但是有些住戶空置著沒有搬來住，也不繳交管理費，要如何處理？
答	「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事申所致者，由該區分所有權人負擔。管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第十條第二、三項之規定。所謂管理費就條文詞義之範圍，係包含共用部分、約定共用部分之管理、維護費用及必要之修繕費用。分擔方式有三種，其一，公共基金支付。其二，規約或區分所有權人會議定之。其三，按各區分所有權人共有之應有比例分擔。由此可知，公寓大廈未設置公共基金，亦未訂定規約或召開區分所有權人會議時，則必須採行第三種方式分擔管理費。初不問區分所有權人有否搬入進住甚或建商尚未出售之餘屋自應按其共有之應有比例分擔管理費。其欠繳費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，依第二十一條之規定，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

十七、公寓大廈管理費分擔比例。
問	公寓大廈管理費係按戶數來收取抑或按居住面積來分擔？
答	公寓大廈管理費原則上按其共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。此為公寓大廈管理條例第十條第二、三項之規定，因此公寓大廈規約或經過區分所有權人會議之決議後，以管理費係按戶數收取者，自應從其規定。

十八、繳納公寓大廈管理費之義務人。
問	公寓大廈承租人是否有義務分擔管理費？
答	公寓大廈管理費依公寓大廈管理條例第十條第二、三項之規定，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。準此，管理費之繳納是區分所有權人（房東）之義務，雖然向現住之承租人收繳較為方便但承租人拒絕繳納時，所有權人仍應承負繳納之義務，至承租人及所有權人間之清償關係，自應適用民法之規定，逕循司法途徑解決。

十九、上下樓板及共同壁維修經費分攤。
問	樓上排水管漏水，樓下的住戶有什麼救濟方式？
答	公寓大廈管理條例第十二條之規定，「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」例如，樓上排水管漏水，若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致造成漏水現象，則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔維修費用。但若該管線破損現象係因樓上住戶在其住宅內施工不慎所造成者，則維修費用應由樓板上方區分所有權人負擔。同時，進行修護作業時，無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。此為第六條第一項第二款所明定。

二十、變更建築物外觀。
問	大樓外牆常有住戶架設廣告看版，如有危險之虞，或妨礙觀瞻，有什麼辦法可以改善？
答	「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」為公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。按外牆或樓頂平台無論納入專有部分範圍，抑劃歸公寓大廈共同部分，可經約定為特定區分所有權人使用。惟因上開部分係公寓大廈之外圍，為維護建築物整體觀瞻，故再明文限制其使用。另從外牆之設置目的及通常使用方法而論，外牆係建築物外圍的牆壁其設置目的在區劃建築物內外，具防阻風雨作用，而不在設置廣告物之用。同時區分所有權人亦無經常使用外牆面之必要；故設置廣告物應認係外牆之特別用法，應依法令規定並經區分所有權人會議之決議，始得為之。「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀。未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」同條第二項之規定。

二十一、老舊公寓大廈之重建
問	本人現住的四層樓公寓因有二十幾年歷史，已近老朽毀壞，亟思重新改建，惟有部分所有權人不表同意，此時於法有何解決之道？
答	依公寓大廈管理條例第十三條之規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限。一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者」，因此建築物如有該條但書法定重建的情形，無須經全體區分所有權人所同意，即得決議實施重建。另依第十四條之規定：「公寓大廈有前條第二款或第三款之情形之一，經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會徥訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。」而第三十一條規定：「應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」綜上所述公寓大廈的重建，原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權或典權人的同意；但若有上揭「法定重建之事由」，自可依該條例第三十一條的規定辦理。

二十二、飼養寵物限制。
問	公寓大廈裡可以飼養寵物嗎？
答	公寓大廈管理條例第十六條對住戶之居住行為加以規範，所規定的事項，在其他法律中幾乎皆已有所規範，現今將之再歸納於本法中，對於生活品質的提昇，有其積極的意義，同時作為違反時的處罰依據，在管理及改善上亦有相當的助益。依本條第三項之規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。」，從本項反面來看，是允許在公寓大廈中飼養動物的，但仍有規定，因為適合公寓大廈飼養的動物不多，多會影響公共安寧。條文中規定不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，對於身處於同一公寓大廈的各區分所有權人而言，此項之規定或有不同意見，因而其中規定可由規約約定禁止飼養之動物，則視住戶之間的意見而定。

二十三、公寓大廈依法經營危險行業及火災保險差額補償。
問	於大廈內經營餐飲、瓦斯、電焊行業，或有堆置桶裝瓦斯，燒焊乙炔等危險物品，如何才得以維護住戶之安全。
答	公寓大廈管理條例第十七條：「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償擔任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部另定之。前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔」。由於近年來全國各地陸續發生多起嚴重的火災事故，事後往往因為業者本身資產不足且未投保公共意外責任保險，致受難者家屬求告無門，為解決此一問題，本條文及明定區分所有權人強制保險義務與差額補償責任。

二十四、維護居住安寧。
問	大樓的住戶常常在夜間敲打樑柱及牆壁等，造成噪音的污染，如何處理？
答	公寓大廈管理條例第十六條第一項之規定「住戶不得住意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」按住戶在夜間敲打樑柱及牆壁造成噪音，影響居住安寧，自可依據噪音防治或相關法規取締處罰。本項禁止之規定，在授予管理負責人或管理委員會出面制止處理之依憑，同時作為勸阻無效時，在改善居住品質而言，當有幫助。得依本條例第三十八條規定處罰。

二十五、住戶違規屢勸不改強制遷離。
問	住戶在公共樓梯間，堆放雜物，甚至封閉樓梯的安全門，不讓人進出，萬一發生火災，後果不堪設想，如何得以維持公共之安全？
答	按「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」公寓大廈管理條例第十六條第二項已有規定。住戶違反規定時，「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。」同條第四項已有規定。又「違反第十六條第二項之規定者，由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬以下罰鍰。」為第三十九條第一項第四款之規定。另同條第二項又規定，「有供營業使用事實之公寓大廈住戶有違反第十六條第二項行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」至對於屢勸不改或續犯者，第二十二條規定得「由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」

二十六、特定目的事業經營管理。
問	同一棟大樓中若有住戶經營視聽歌唱業，在晚上大聲喧嘩，影警其他住戶之安寧，有何救濟方式？
答	按經營公司行號應申請營利事業許可，並應符合都市計畫土地使用分區管制使用項目之規定。因此大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者，其營業行為過於喧嘩，影響他住戶之安寧、安全及衛生者，所稱喧嘩，是否達到噪音程度，其認定應由環保機關依其所訂標準為之。如經該管機關認定已屬違反噪音行為時，應視為同時違反公寓大廈管理條例第五條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」應依第三十九條第一項第一款規定，「由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」住戶經處以罰鍰後，仍不改善或續犯者，應依第二十二條規定，由管理負責人或管理委員會促請改善，於三個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如其經營未獲許可，為違規營業者，則屬違反第十五條第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，約定專用部分，不得擅自變更。」並應依第三十九條第一項第三款處罰之。

二十七、公寓大廈住戶不正當使用行為。
問	住戶將房屋違法使用，其他住戶有什麼方法可以遏止？
答	按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。所謂「正常使用」係指在符合法令規定之使用方法使用之。所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為三類，第一類是違反允許使用規定。例如土地使用分區管制建築物原核准用途。第二類是對於建築物構造實體之損害。例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者，或超載使用建築物，影響建築物構造安全。第三類是妨害建築物環境品質。例如，製造儲存危險品或經營公害性行業以及其他法令禁止之行為。以上違法使用行為都可以引據公寓大廈管理條例第四章罰則之有關規定處分。至於住戶販賣毒品、開設賭場係屬違害治安行為，公寓大廈管理條例雖未有制裁處分之規定，但適用其他法令，人人均得向治安機關檢舉，予以取締。
二十八、設置公共基金。
問	公寓大廈設置公共基金可以作何用途？公共基金的來源如何籌措？
答	為落實公寓大廈之管理維護，關於共同利益及修繕、維護事項，需有公共基金之設置以做為經費來源。公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條第二項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。另第十八條規定公共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。也就是說，建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後三種之基金來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。

二十九、積欠管理費或公共基金。
問	有些住戶經常滯納管理費或公共基金，屢次催繳，總無法如願配合，應如何處理？
答	按公寓大廈管理條例第二十一條之規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。又第二十二條第一項第一款之規定：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。」而該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。另第三十九條第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民眾不可不慎。

三十、公共基金與區分所有權之一體性。
問	區分所有權人繳交的公共基金因為讓售他人，可否請求退還己繳交之本金？
答	「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第十九條之規定，按公共基金之用途在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用，故其性質與一般儲蓄存款不同，為求專款專用之原則，故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得退還。

三十一、公共基金保管義務。
問	公共基金係由管理委員會或管理負責人保管，區分所有權人如何瞭解支用情形？
答	依照公寓大廈管理條例第二十條之規定：「管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告。」由此可知，公共基金保管及運用情形應定期公告，區分所有權即可瞭解公共基金實際收支情形，至究係按年、按月、按季公告及何一期日公告？並無限制，自可在規約或經區分所有權人之決議行之。

三十二、強制遷離及強制出讓。
問	對嚴重違反住戶應遵守義務者，致無法維護共同關係者，在何種情形得強制其遷離或出讓。
答	住戶對於公寓大廈之公共安全、公共安寧及公共衛生有維護之義務，為公寓大廈管理條例第十六條所明文，為保障絕大多數住戶之應有權益，對嚴重違反住戶應遵守義務，致無法維持共同關係者，本條例訂有強制遷離及強制出讓其區分所有權之規定。綜觀先進國家如日本及德國皆有相同規定，此種嚴厲強制遷離及出讓區分所有權之制度，對制裁違反義務之住戶及區分所有權人甚為有效，故有此一規定。強制遷離是對住戶所採行之方法，如住戶又是區分所有權人時則可訴請法院強制出讓區分所有權，由於對該住戶及區分所有權人利益影響甚鉅，依公寓大廈管理條例第二十二條規定，其事由要件有三：積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。違反本條例規定經依第三十九條第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。其他違反法令或規約情節重大者。若住戶有發生前述重大違規情事者，其處理程序是由管理委員會、管理負責人或其他住戶視其違反程度及惡劣情形，採行下列二階段之處置：第一階段為勸解。管理委員會或管理負責人應促請當事人於三個月內改善。第二階段為強制遷離或強制出讓區分所有權。當事人經勸解無效，住戶召開區分所有權人會議，經三分之二所有權人出席及出席人數四分之三多數決同意始得訴請法院強制其遷離；其為區分所有權人時，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權之應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。此外，公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一，即嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。或因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。經區分所有權人會議以區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意後，進行重建。但其中不同意決議之區分所有權人以及同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。

三十三、訂定規約之目的。
問	公寓大廈是否必須召集區分所有權人會議，訂定規約？其目的何在？
答	規約之定義，依照公寓大廈管理條例第三條第十二款之規定是：「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」揆其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成之合同行為，對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係，即所謂「居家憲法」性質。依私法自治及契約自由原則，其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。為落實公寓大廈自律管理精神，第二十三條規定，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」茲以本條例其他條文所訂得以規約之規定訂定之事項，整理如下：第十條，共用部分、約定共用部分之管理、維護之費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。第十五條，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。第十六條，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。第二十五條，區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得連任。召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人或依規約輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。第二十七條，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之。第二十九條，區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

三十四、規約之訂定及修正。
問	規約如何訂定及修正？
答	依照公寓大廈管理條例第二十六條之規定，「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。」另第三十一條之規定，「區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」

三十五、規約之保存。
問	在法律上是否有規定規約原本的保管責任，由誰來擔任？如果未成立管理委員會或指定管理負責人時，又由誰來擔任之。
答	依照公寓大廈管理條例第三十四條第八款之規定，管理委員會之職務包括有「規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。」，同時依第三十七條之規定，管理負責人亦準用之。但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，依第二十七條第四項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人，職是之故，由於規約之製訂，應經區分所有權人會議之決議後生效，故規約保管之義務人應為管理委員會；未組成管理委員會時是管理負責人；管理負責人亦未推舉時，則會議召集人應保管該規約。

三十六、舊有住戶公約之約束力。
問	我們現行約定的住戶公約，當時是經過全部承買戶簽字承認的，是否可以視為已經合於公寓大廈管理條例第三十一條要件，不必另再召會追認？
答	按公寓大廈施行前，住戶間約定之住戶公約，如不違反法律強制及禁止規定，仍應有效，但為明確其權利義務關係，宜依公寓大廈管理條例第三十一條之要件訂定規約，以資適法。

三十七、規約之承繼效力
問	公寓大廈訂定規約時之當事人已將專有部分過戶與他人，該受讓人可否以「契約效力不及於第三人」為藉口逃避規約義務？
答	規約由區分所有權人會議之決議通過才發生拘束全體區分所有權人及住戶之效力，但公寓大廈管理條例第二十四條之規定，「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」故規約之效力，不僅對當事人有拘束力外，繼受人亦應遵守，有別於一般之契約。


三十八、區分所有權人會議性質。
問	區分所有權人會議之成員及如何召集開會？請說明之。
答	依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義，「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」另依第二十五條之規定，「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓，管理委員會之組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議之決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議，該召集人並無代表全體區分所有權人之效力，其職權亦僅限於召集會議而已，簡言之，召集人並無實權。但區分所有權人會議之開議，其議決事項若為前述之重大情事者，應有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」始得行之。尤以討論管理委員會組織之議案，設若各該區分所有權人之事由，恐有會議出席人數不足而流會或經多次討論未獲致決議或表決未通過時，管理委員無從產生，無法組成管理委員會，此時，為推動公寓大廈之管理事務，以該召集人為當然之管理負責人。

三十九、區分所有權人會議召集程序。
問	召開區分所有權人會議之要件及會議通知方式有無規定？
答	區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時，得隨時召開之：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」公寓大廈管理條例第二十五條之規定。至開會通知之分送，依第二十八條之規定，「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」

四十、請求召集臨時會議。
問	召集臨時會議，應向何人請求辦理，是否業已修正可以由我們自己來召開？
答	區分所有權人會議應由召集人召集，並依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之規定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集。」辦理。

四十一、區分所有權人會議表決權之計算方式。
問	區分所有權人會議時行使表決權有何特別限制？又未能出席會議時，如何行使表決權？
答	依照公寓大廈管理條例第二十九條第二、三項之規定，「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。」表決權之計算，採出席人數及區分所有權比例合計。但為期保護佔有比例較少的區分所有權人之權益，故規定一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。同時顧及區分所有權人因事不克參加會議，故允許書面委託他人代理出席。

四十二、管理委員會性質。
問	公寓大廈組設管理委員會之要件為何？是否強制成立管理委員會？
答	按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定，「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」由此觀之，管理委員會是屬執行機構；而管理負責人之定義則依同條第九款之規定，「指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。依第二十七條之規定，「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又，第四十三條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定，未成立時尚應推選管理負責人充代之。

四十三、管理委員會職務。
問	那些事項是法律賦予公寓大廈管理委員會之職權？
答	管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十四條明文之職務外，散見在公寓大廈管理條例各條條文，茲整理如下：第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規定有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處罰。住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理。第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。第十七條之規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保。第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。第三十四條所定管理委員會之職務如下：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。住戶違反第六條第一項規定之協調。住戶共同事務應興革事項之建議。住戶違規情事之制止及相關資料之提供。公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。區分所有權人會議決議事項之執行。規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。管理服務人之委任、僱傭及監督。會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。其他規約所定事項。

四十四、所有權人以外之其他住戶參與管理委員會。
問	管理委員會之成員為何？所有權人以外之其他住戶是否可參加管理委員會？
答	按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定，「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。至所稱住戶，依同條第十款定義，「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」因此，承租人屬於住戶應當毫無疑問，惟依第二十七條規定之「管理委員會之組織及選任應於規約中定之。」所以，除規約另有限制外，承租人依法可以參加管理委員會的組成。

四十五、管理委員任期。
問	我住的公寓大廈管理委員會已經很久沒有改選了，是不是可以另籌組新的管理委員會？
答	按公寓大廈管理條例第二十七條第二項之規定，「管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。」法無授權得以規約或經區分所有權人會議改變任期，因此，管理委員會每年改選一次係為強制性之規定。管理委員會任期屆滿，自應辦理改選。

四十六、國宅社區自治會與公寓大廈管理委員會。
問	我在政府集中興建的國民住宅社區內承購一戶國宅，並由社區內居民發起組成自治會，推舉本人為主任委員，是否應有公寓大廈管理條例有關規定之限制？
答	按「政府集中興建之國民住宅社區，應由國民住宅主管機關執行管理與維護工作；其辦法由內政部定之。」為國民住宅條例第十八條第一項之規定。國宅社區之管理維護，在國民住宅條例未修正公布前，尚須依現行國民住宅條例及其相關子法規定辦理，內政部八十四年七月四日台(84)內營字第八四０四六六九號函亦有明釋。

一、公寓大廈管理條例適用範圍。
問	請問什麼是公寓大廈？我的房屋是連棟式的透天厝，是否適用公寓大廈管理條例之規定。
答	公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。

二、建築物區分所有之定義。
問	什麼是區分所有權？
答	「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。為公寓大廈管理條例第三條第二款定義。在此意義下，區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，由此可知區分所有權之建築物，與其基地有一體之特性。

三、專有部分之定義。
問	什麼是公寓大廈之專有部分？
答	按公寓大廈可分為兩部分，一為專有部分，另一為共用部分。依公寓大廈管理條例第三條第三款之定義：「稱專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」該所稱使用上之獨立性，其要件可以是構造上區劃之獨立，也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。同時本條例第四十五條及第七條另有禁止做為專有部分之規定，第七條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，因此本條例列舉數個屬於共用部分之空間，如第四十五條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯，通路或門廳，以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。

四、界定專有部分範圍。
問	在購置公寓住戶中，專有部分所及範圍如何界定？
答	公寓大廈管理條例第四十四條第三項規定，建築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以外墻之外緣以及共同壁之墻心為區界。另需特別說明，建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。

五、界定共用部分。
問	公寓大廈之共用部分持分比例計算方法有無規定？
答	「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為公寓大廈管理條例第九條第一項之規定。另「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。

六、共用部分及約定共用部分之區分。
問	共用部分及約定共用部分在形式上如何區別或認定？
答	共用部分成立的原因有二，第一是法定共用部分，公寓大廈管理條例第四十五條第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。第二是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。公寓大廈管理條例第七條所列示者，例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。甚至約定專用部分有違法令使用限制之規定時，應予以禁止。另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。例如大樓管理室。


四十七、公寓大廈管理條例罰則。
問	公寓大廈管理條例訂有處罰的規定，由誰來舉發或必須由主管機關主動調查？執行程序如何？
答	按法律所定罰則之執行，其為行政罰者由主管機關執行，涉刑事罰者，應由檢察機關處理，另依本條例第四十六條之規定，「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或第三十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」由此可知，本條例處罰之舉發，凡屬關係人均得為之。


四十八、公寓大廈強制成立管理組織。
問	公寓大廈管理條例施行前，所有的建築物是否在限期內都要強制成立管理委員會呢？
答	公寓大廈管理條例第四十三條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」

四十九、未核發建造執照之房屋不得銷售
問	建設公司銷售房屋時，在訂購單上註明「建造執照如無法取得，退還訂金」，經洽詢當地建管單位得知，該建築物尚未取得建造執照，承購戶如何主張權利？
答	公寓大廈管理條例第四十五條第一項規定：「公寓大廈起造人或建築業，非經領得建造執照，不得辦理銷售」，如有建築業者虛稱已領照許可建築，公開預售，而經查証建造執照尚未核發，遇此情事可向主管機關請求制止建築業者此一行為。並依第三十九條第一項第八款之規定，由直轄市、縣（市）主管機關處該起造人或建築業者新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。承購戶如權利因而受損害，也可訴請司法機關處理。

五十、簽署定型化規約。
問	我購買預售屋時，建築商曾經拿出公寓大廈的住戶規約給我看，這是否必要？對於完工後搬入進住時，是否會有什麼影響？
答	公寓大廈管理條例第四十四條第一、二項之規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。」因此預售屋在取得建造執照之後，施工期間，建築業者提示之住戶規約草約，依規定在第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。對住戶及其繼受人有拘束力，但另依第四十八條之規定，「規約範本，由中央主管機關定之。」第四十四條規約草約，應依前項規約範本制作。購買預售屋時之規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。

公寓大廈管理條例問與答

公寓大廈管理條例問與答

第一章總則

公寓大廈管理條例問與答

第二章住戶之權利義務

第三章管理組織

公寓大廈管理條例問與答

第四章罰則

公寓大廈管理條例問與答

第五章附則

公寓大廈管理條例問與答

公寓大廈管理條例問與答

第一章 總則

公寓大廈管理條例問與答

第二章 住戶之權利義務

第三章 管理組織

公寓大廈管理條例問與答

第四章 罰則

公寓大廈管理條例問與答

第五章 附則

第一章總則

第二章住戶之權利義務

第三章管理組織

第四章罰則

第五章附則